Сегодня мы с вами рассмотрим такую немного странную тему о том, когда договор является заключенным. Вроде бы это понятно: в тот момент, когда стороны подпишут договор, он и считается заключенным, но тут есть нюансы, которые нужно всегда иметь в виду, особенно, если речь идет о сделках с недвижимостью и некоторых других случаях.
По общему правилу ГК договор считается заключенным, если стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора.
Основным существенным условием договора является его предмет. Предмет договора - это то, о чем стороны договорились, это суть их отношений.
Например, если одна сторона передает право собственности на квартиру, а другая сторона платит за это какие-то денежки, то предмет их отношений (предмет договора) - купля-продажа.
Если одна сторона передает право собственности другой стороне, а эта другая сторона взамен ничего не предоставляет (т.н. встречное удовлетворение), то в этом случае предметом их отношений является дарение и т.д.
Предмет - это существенное условие и оно очень важно. Иногда бывает трудно определить о чем, собственно, стороны договоривались... Звучит дико? Но такое попадается. Иногда бывает, что несмотря на подписанный договор, исходя из содержания становится понятно, что договор вообще не заключен, т.к. стороны не точно определили, что именно должен сделать Исполнитель. Чаще всего это случается с договорами на разработку веб-сайтов (договор подписывают, а техническое задание на разработку - нет).
Так вот, существенные условия...
Законом прямо могут быть предусмотрены и иные существенные условия для конкретных видов договоров (ипотека, например).
Суть моего рассказа сводится как раз к тому, что как только стороны договорились по всем существенным условиям договор является заключенным.
Вот последнее утверждение о достижении согласия по существенным условиям договора относится к так называемым консенсуальным договорам (от слова консенсус - согласие).
И как вы догадались, проблема заключается в определении этого момента согласия - когда именно стороны достигли соглашения по условиям договора. И особенно этот вопрос остро стоит, когда речь идет о длящихся отношениях растянутых во времени, когда имеются какие-то сроки. И именно по этой причине письменный договор предпочтительнее устного.
Здесь мы плавно подходим к форме договора.
Договоры могут быть заключены устно. Это касается быстрых сделок, когда исполнение договора обеими сторонами происходит, не сходя с места, например, купля-продажа в магазине или на рынке.
В некоторых случаях договоры должны быть заключены письменно - если один из участников юр. лицо или объектом договора является недвижимость и в некоторых других случаях.
При этом хочу обратить ваше внимание на то, что несоблюдение формы договора не влечет его недействительность (если иное прямо не установлено законом).
Т.е. предположим, что договор должен был быть заключен письменно, но он не был подписан, при этом стороны приступили к исполнению своих обязательств по нему. В этом случае договор является заключенным (он не считается заключенным, он именно является заключенным), даже с нарушение формы договора. Однако стороны в этом случае не могут ссылаться на свидетельские показания в отношении условий договора (вот для устных сделок - сколько угодно). Практически это означает, что размер пени, например, фиг докажешь.
Есть категория так называемых реальных договоров (от латинского слова res - вещь), такие договоры считаются заключенными с момента передачи вещи. Например займ. Можно подписать договор, но если сумма займа не была передана заемщику, то договор не является заключенным.
Как отличить один договор от другого - реальный от консенсуального?
Очень просто.
Лезем в ГК (Гражданский кодекс) открываем соответствующую главу и читаем как там сформулирован предмет договора.
Там может быть один из двух вариантов:
- Одна сторона обязается передать (или что-то сделать)
- Одна сторона передает другой стороне
Так вот там, где сторона обязуется что-то сделать - это консенсуальный договор, который является заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем судественным условиям.
А там, где указано что сторона что-то делает, то это реальный договор. И он является заключенным только с момента выполнения этого действия.
И наконец третья категория -
Все те договоры, которые являются заключенными с момента их государственной регистрации. Это большинство договоров, объектами которых является недвижимость.
К содержанию таких договоров, Закон о государственной регистрации предъявляет более строгие формальные требования.
В том случае, если Росреестр отказывает в регистрации договора, то такой договор не является заключенным.