Приобретение вторичного жилья в ипотеку — особенности сделки

Прежде, чем купить вторичное жилье в ипотеку, и узнать где выгодная ипотека на вторичное жилье в 2017 году, стоит вообще прояснить, что такое вторичка.

Существует ошибочное мнение обывателей, что вторичное жилье это все то, что ветхое, все что выглядит, так будто бы построено до «Новой России».

Нет, это ни так!

Даже новостройка может быть вторичкой, если на такую квартиру уже у кого-то оформлены права собственности.

Таким образом, новостройка это не только то, что построено совсем недавно, но и то, что еще никем не приобреталось в собственность и на нее не оформлялись права.

Ситуация с первоначальным взносом

ВОПРОС!

Дают ли ипотеку на вторичное жилье без первоначального взноса?

Возможно и дают, но крайне редко!

По-крайней мере последние пару лет таких предложений мы не встречали, если найдете — киньте ссылку!

ИСКЛЮЧЕНИЕ СОСТАВЛЯЕТ — ГАЗПРОМБАНК, однако объект должен быть изначально построен с участием капитала этого банка (условия программы в конце статьи).

Без первоначального взноса чаще встречается жилищный займ среди новостроек, то есть среди домов, находящихся на стадии продажи. В таком случае у застройщиков есть прямой интерес побыстрее реализовать площади, получить оборот и строить дальше. Они готовы договариваться с банками, готовы предлагать более выгодные варианты ипотек для покупателей, в частности готовы отказаться от первоначального взноса (такая тенденция прослеживается в 2017 году).

Он нужен только продавцам недвижимости, а не банкам!

В случае со вторичкой, если такого взноса не будет ломается вся юридическая схема продажи жилья. Продавцу он нужен, чтобы быть уверенным в серьезности ваших намерений. Он проводится в сделке в качестве аванса, и наличие его мотивирует продавца заключить с вами договор купли-продажи и дать остальные документы, нужные для банка.

Таким образом на вторичном рынке нет таких банковских продуктов, которые предполагали бы наличие в продуктовой линейке ипотеки на вторичное жилье без первоначального взноса.

И даже если вы в хороших отношениях с продавцом жилья (он ваш знакомый), он готов заключить договор купли-продажи и без взноса, посмотрите сами, профильтруйте банковский рынок — все банки требуют взнос по вторичке, размером, как минимум, 10-20% от стоимости объекта.

Особенности

В ряде случаев оформление ипотеки на вторичное жилье весьма оправдано:

•  если в вашем регионе не возводятся новостройки в массовом порядке
• если вас устраивает локация дома именно вторичного характера
• вы не хотите «поднимать» квартиру «с бетона» — это лишних несколько сотен тысяч рублей, если не миллионов (зависит от аппетитов владельца)
• если вы знаете продавца
• если вам подвернулась выгодная цена
• и прочее, прочее (таких «если» может быть много)

Однако какие бы причины приобретения вторички у вас не были, всегда нужно понимать, что вторичный фонд жилья всегда будет значительно преобладать над новостроем, поскольку новостройки со временем то же превращаются во вторичное жилье.

А вообще из особенностей ипотеки на вторичное жилье нужно отметить следующие моменты:

• высокие процентные ставки относительно предложений по ипотеке на первичном рынке
• высокие цены объектов (новостройки на стадии бетона чаще всего стоят дешевле, правда цена сильно зависит от класса объекта)
• много что придется делать самостоятельно (в смысле организации процесса)
• банком к объектам предъявляется целый ряд жестких требований, по которым многое жилье не подходит для оформления ипотеки, например, процент износа, возраст постройки (не старше 30 лет) и так далее
• объект «принимается на руки» сразу после завершения оформления ипотеки, не нужно ждать его постройки и сдачи в эксплуатацию

ВНИМАНИЕ!

Во многих банках нет таких названий ипотечных программ, как «ипотека на вторичном рынке», но это не значит, что у них ее вовсе нет. 100% есть! Просто называется по-другому. Например, для молодой семьи, военная ипотека, готовое жилье и прочее – все, что не касается названий «новостройка» и «строительство дома».

Плюсы и минусы

Если молодые люди решили взять ипотеку, то сначала они должны определиться с выбором типа жилья. Если они решили взять вторичку, то им необходимо продумать все «за» и «против», потому что у этой сделки имеются как плюсы, так и минусы.

Плюсы:

• готовность жилого помещения к быту, то есть в помещение можно переехать, как только будут оформлены все документы
• экономия на ремонте, так как была приобретена квартира не с «голыми стенами»
• приобретение жилого помещения, соответствующего предпочтениям заемщика по поводу месторасположения (садики, школы поблизости)
• чаще всего предложений по вторичке больше, чем на рынке новостроек, однако в крупных мегаполисах ситуация может быть немного другой

Минусы:

• цена за 1кв.м. вторички на практике намного больше, чем цена на рынке первичного жилья
• ставки по процентам на ипотеку на вторичное жилье на порядок выше, чем на новостройки (поскольку застройщики, чтобы быстрее продать новострой, готовы совместно с банками предложить покупателям пониженную процентную ставку и даже без первоначального взноса)
• банки тщательней проверяют вторичное жилье, так как они попросту не знают их продавцов, в отличие от «налаженных» мостов с конкретными застройщиками
• есть угроза приобретения жилья с нехорошей «юридической историей»
• возможна ветхость жилого помещения, жилых коммуникаций, которым необходим ремонт
• могут возникнуть дополнительные долговые расходы, которые не всегда выявляются сразу с помощью выписки из Росреестра
• есть угроза предъявления прав на недвижимость бывшими владельцами и их родственниками
• если вы намерены купить в ипотеку вторичку у родственника, вам наверняка банк откажет (он не доверяет таким сделкам)

Общие требования

Для получения ипотеки на вторичное жилье в Москве, СПБ и других городах России банковские организации предъявляют к клиентам некоторые требования для того, чтобы быть уверенными в том, что заемщик сможет выплатить нужную сумму.

Поэтому информацию о себе клиент должен предоставлять максимально точную и правдивую, а если он что-то попытается скрыть, то это отразиться в базе данных банковской организации и может быть препятствием для получения другого займа. Требования предъявляются к возрастному цензу, регистрации и к рабочему стажу заемщика.

Клиенты, которые хотят купить вторичное жилье в ипотеку, должны соответствовать таким критериям:

• российское гражданство
• временная либо постоянная регистрация (некоторыми банковскими организациями оформляются займы и на нерезидентов)
• возрастной ценз заемщика от 18 или 21 года
• постоянные доходы и рабочий стаж
• положительный кредитный рейтинг

Если это необходимо, то клиент может воспользоваться поручительством лица, имеющего хорошие доходы и прекрасную кредитную историю. Если заемщик женат, то созаемщиком может выступать его супруга.

Требования к вторичной недвижимости:

• не ветхое
• возраст моложе 30 лет
• наличие всех городских коммуникаций в исправном состоянии
• отсутствие судебных арестов и финансовых долгов (долги сначала нужно закрыть)
• с неохотой банки оформляют ипотеку на вторичное жилье в Москве и СПБ в долевой собственности, коммуналки, нестандартные и прежде всего очень маленькой площади (ниже нормативов)
• все перепланировки должны быть одобрены государственными органами
• хрущевки, пятиэтажки так же не приветствуются
• плохо, если в качестве продавца будет выступать ваш родственник, родственные связи между которым очевидны (банк думает, что может пахнуть мошенничеством)
• особо настораживает любое кредитное учреждение недавнее наследование предмета покупки или его дарение (мене 6 месяцев назад)

Общие документы

Список пакета бумаг, которые должен предоставить клиент для оформления ипотеки на вторичное жилье без первоначального взноса или с ним, имеет прямую зависимость от конкретной ипотечной программы конкретной банковской организации и от того объекта, который был выбран заемщиком. Например, список необходимых бумаг при оформлении на новостройку существенно отличается от списка бумаг на вторичку. Но есть некоторые документы, предоставление которых обязательно независимо от типа жилья, на которое берется ипотека. Это персональные документы, идентифицирующие конкретного человека, и документы о трудовой деятельности.

Как искать объект

Ипотека представляет собой кредит, который обязательно сопровождается залогом того объекта, который вы покупаете за заемные деньги. Обеспечение займа, который выдан клиенту – купленная недвижимость. Во время всего срока выдачи займа оно ограничено в правах, то есть с ней нельзя проводить какие либо юридические сделки.

Любой банковской организацией очень тщательно производится проверка недвижимости, которая будет куплена в ипотеку на вторичном рынке. Если заемщик вовремя не будет производить выплаты по займу, то банковская организация имеет права на конфискацию и продажу недвижимого имущества с помощью аукциона. Средства, оставшиеся от продажи, направляются на то, чтобы погасить долг перед кредитором.

Поэтому любым банком будет профинансирована покупка только той недвижимости, которая с его точки зрения является ликвидной, то есть легко продается и со временем не теряет своей стоимости. Эти характеристики определяются независимыми экспертами оценочных компаний. Все результаты проверки обычно представлены в отчете, который впоследствии передается банку.

Когда клиент заполняет анкету-заявление, ему необходимо выяснить наименование компаний, с которыми сотрудничает банковская организация, где он собирается получить ипотеку на вторичном рынке. Одни финансовые учреждения доверяют только своим оценщикам, некоторые же имеют договор с несколькими фирмами.

Юристами банковской организации будет проведена проверка на то, законны и подлинны ли представленные документы. Если с ними все в порядке, а недвижимость в отличном состоянии, то клиент получит одобрение на займ.

Когда клиент покупает жилье с помощью ипотечного займа, он может быть уверен в законности и чистоте сделки, потому что проверку документов производит само финансовое учреждение. Деньги для сделки выделяются банковской организацией, а своей стабильностью она не будет рисковать.

Как взять ипотеку

Как оформить ипотеку на вторичное жилье, этапы:

• если вы хотите взять ипотеку на вторичное жилье в Москве или СПБ под конкретный объект недвижимости, то тогда проверьте сначала его соответствие на усредненные требования на банковском рынке, предъявляемые к недвижимости
• проанализируйте свои финансовые возможности (начните с того, сколько вы потяните ежемесячных платежей по ипотеке – 20 000 рублей, 30 000 рублей, 40 000 или 50 000)подумайте где взять первоначальный взнос (часто он составляет от 20% от суммы покупаемой недвижимости)
• далее начинайте искать банк
• профильтруйте все банки с помощью интернета, не ленитесь звонить напрямую (часто заявленная информация на официальных сайтах противоречит реальности)
• не думайте, что вы в итоге найдете не хватающие 1,5 – 2 млн. рублей под 13-15% — банки часто шантажируют своих будущих клиентов условиями (скажем, ипотеку одобрим, но дадим только 1 млн. или 3 млн. и под 21%, а вам и та и другая сумма совсем не подходит, да и ставка высока)
• пройдите предварительное одобрение по себе и по выбранному объекту (этот процесс долгий, и если с вами все понятно, то объект банком будет анализироваться долго)
• проведите независимую оценку квартиры, приобретаемой в ипотеку на вторичном рынке
• предоставьте ее и прочие необходимые документы банку
• оплатите первоначальный взнос продавцу, проведя его в качестве аванса
• подпишите договор купли-продажи
• с этим договором и прочими документами от квартиры (многие из которых невозможно получить без текущего собственника жилья) подпишите кредитный договор с банком
• банк заплатит продавцу недостающую сумму
• поменяйте актуальность данных в Росреестре (снимите права собственности с одного лица и оформите на себя, и одновременно поставьте долговое обременение)
• донесите документы в банк из Росреестра

Посредничество третьих лиц

В процессе оформления ипотеки на вторичное жилье можно и нужно пользоваться помощью третьих лиц, но только не в том случае, если вы хотите сэкономить на сделке.

Подобная помощь обходится недешево и за каждый шаг придется платить, в том числе и за проверку юридической чистоты сделки, а гарантий качества выполненных работ, на самом деле, на российском рынке риэлторских услуг никто не дает.

Одно только преимущество от агентств недвижимости – их обширные базы данных!

Если АН действительно крупное, то оно не только предложит вам кучу объектов на любой вкус и цвет, но и еще порекомендует банки, где можно взять ипотеку, и с которыми у них давно налаженные отношения. В отдельных случаях АН поможет и кредит получить (но то же не бесплатно).

Кстати, агентства недвижимости тоже получают от банков комиссии за приведенных клиентов, чтобы оформить ипотеку под вторичное жилье.

Примеры банков

Ну, а в заключении давайте рассмотрим примеры, где выгодная ипотека на вторичное жилье в 2017 году.

По нашему мнению, кроме Сбербанка и ВТБ24, выгодно оформляется ипотека на вторичное жилье в Альфа-Банке, Россельхозбанке, Ак Барс Банке, банке Открытие, Райффайзенбанке и Газпромбанке. Для большей наглядности приведем их условия в таблице.

Наименование банка	Программа	Cумма	Процентная ставка	Размер взноса
Альфа банк	На квартиру	от 300 т.р.	от 9,8%	от 15%
	На комнату	до 4 млн. руб.	от 10,3%	от 25%
	Аппартаменты	от 300 т.р.	от 9,8%	от 20%
	Улучшение жил. условий	до 10 млн. руб.	от 13%	от 50%
	Рефинансирование	от 300 т.р.	от 9,75%	рефинансирование 85% стоимости объекта
АкБарс банк	Мегаполис	от 300 т.р.	от 12,5%	от 30%
	Комфорт	от 300 т.р.	от 13%	от 30%
	Рефинансирование	от 300 т.р.	от 16%	от 30%
	Под мат. капитал	от 300 т.р.	от 17%	от 30%
Газпромбанк	Дом, построенный Газпромбанком	до 45 млн. руб.	от 10,5%	от 0%
	Коттедж/таунхаус, построенный Газпромбанком	до 60 млн. руб.	от 11,25%	от 20%
	На таунхаус	до 45 млн. руб.	от 11,5%	от 20%
	Простая ипотека	до 10 млн. руб.	от 12,5%	от 50%
	Военная	до 2 млн. руб.	от 11,5%	от 20%
Открытие	Квартира	до 30 млн. руб.	от 12%	от 20%
	Аппартаменты	до 30 млн. руб.	от 13,5%	от 40%
	Свободные метры	до 30 млн. руб.	от 13%	от 20%
	Рефинансирование	до 30 млн. руб.	от 12%	рефинансирование до 70% стоимости объекта
	Под мат. капитал	до 30 млн. руб.	от 12%	от 10%
Райффайзенбанк	На вторичку	до 26 млн. руб.	от 11,5%	от 15%
	Рефинансирование	до 26 млн. руб.	от 11%	рефинансирование 85% стоимости объекта
	Под залог жилья	до 26 млн. руб.	от 11,5%	-
	Под мат. капитал	до 26 млн. руб.	от 11%	мат. капитал
	Коттедж	до 26 млн. руб.	от 12,7%	от 40%
	Нецелевой займ под залог	до 9 млн. руб.	от 17%	-
Россельхозбанк	По двум документам	до 8 млн. руб.	от 12%	от 40%
	На покупку жилья	до 20 млн. руб.	от 11,5%	от 15%