Давно «канули в лету» те времена, когда квартиры раздавались бесплатно, а очередность получения жилплощади определялась исходя из трудовых заслуг граждан. Сегодня для решения жилищного вопроса применяется ипотечное кредитование. Благодаря этому финансовому инструменту многие россияне уже смогли улучшить свои жилищные условия. Однако следует помнить, что если вы не подходите под какие-либо требования банков, например, у вас недостаточный официальный доход, то вы можете взять не обычную ипоетку, а ипотеку под залог имеющейся недвижимости, то есть квартиры. Все сегодня об этом!
Понятие
Вопреки широко распространенному заблуждению, ипотекой является не кредит на приобретение недвижимости, а залог собственности (перемещать которую не представляется возможным без повреждения или разрушения), с целью получения денежных средств или в качестве гарантии выполнения обязательств по сделке.
То есть залоговое кредитование – это и есть термин Ипотека!
На данный момент на рынке существует два типа кредитования под залог недвижимости:
- классическая ипотека, по условиям которой заемщик получает деньги для приобретения недвижимости под залог приобретаемого жилья (наиболее распространенный вариант)
- ломбардная ипотека, процедура которая предусматривает оформление в качестве обеспечения по кредиту другую (существующую) недвижимость заемщика (созаемщика или поручителя) для получения кредита
В банковской сфере более рисковой операцией банки считают ломбардную ипотеку, а не обычную, так как закладываемое имущество, зачастую, не является основным местом проживания заемщика (меньше мотивации погашать кредит), а деньги берутся на развитие бизнеса (а это неоцененные риски для кредитора).
Чтобы снизить риски по таким сделкам кредиторы более тщательно изучают кредитоспособность заемщика и качество залога. Большинство банков неохотно кредитуют заемщиков под залог объектов, находящихся в собственности клиента менее 3-х лет. Не приветствуется, также, наличие в числе владельцев объекта несовершеннолетних детей, инвалидов и лиц, старше 75-ти лет и т.д.
Отличается ломбардная ипотека и условиями – в сравнении с обычной ипотекой здесь и ставки выше, и кредит придется погашать быстрее, да и сумма займа по отношению к стоимости объекта будет меньше. С другой стороны, с ее помощью можно приобрести в кредит даже те объекты, которые банки не готовы финансировать, да и первоначальный взнос платить не придется.
Именно поэтому, принимая решение о приобретении квартиры в кредит, клиенты, как правило, в первую очередь, рассматривают обычные ипотечные программы, где обеспечением выступает приобретаемое жилье. Ипотека под залог имеющейся недвижимости (или ломбардная), интересует заемщиков в данном контексте только в том случае, если оформить обычную ипотеку не представляется возможным.
Законодательные особенности
В России ипотека регулируется целым списком законодательных актов, которые можно разделить на четыре блока:
- основные правовые акты
- документы, регулирующие регистрацию сделок купли-продажи и ипотеки жилого помещения
- нормативные акты, которые регламентируют покупку жилья на этапе строительства
- документы, устанавливающие требования к независимой оценки предмета ипотеки
Однако, ключевую роль в залоговых правоотношениях все же играет Закон «Об ипотеке».
Данный законодательный акт включает в себя 14 глав, в которых детально прописаны залоговые вопросы, права и обязанности сторон залоговых отношений, процедура взыскания и реализации заложенного имущества, в т.ч. введено новое для России понятие «закладная».
Примечательно, что Закон «Об ипотеке» имеет даже большую силу, чем ГК РФ. Это не означает, что закон отменяет действие соответствующих норм ГК, посвященных залогу, в тоже время, в соответствии с п.2 ст.79, нормы Закона «Об ипотеке» имеют преимущества, по сравнению с другими правовыми актами РФ (в т.ч. ГК РФ и Закона «О залоге»).
Конечно, мало кто из клиентов, желающих оформить ипотечный займ, знает все особенности такого кредитования (да это, в общем, и не требуется), однако, есть ряд моментов, которые нужно знать всем потенциальным заемщикам:
- в качестве обеспечения по кредиту может выступать только недвижимое имущество, которое зарегистрировано в БТИ
- нельзя оформить в залог отдельные части объекта недвижимости (например, комнату), если ее трудно обособить
- не может быть передана в залог недвижимость, которая не может быть приватизирована, либо, которая подлежит обязательной приватизации в будущем
Отдельно стоит отметить особенности законодательства РФ, которое содержит запрет на обращение взыскания на помещение гражданина, единственного пригодного для проживания.
Однако, он не распространяется на предмет ипотеки. В случае возникновения существенной просрочки по договору, кредитор имеет все основания передавать дело в суд.
При рассмотрении дел, которые касаются взыскания на заложенное недвижимое имущество, суды исходят из того, что на такие помещения может быть обращено взыскание независимо от того, есть ли у залогодателя другое жилое помещение, т.к. обеспечить себя жильем можно с помощью социального или коммерческого найма, путем приобретения нового жилья и т.д.
Сразу же после принятия судом положительного решения, начинается процедура выселения. После выселения должников, объект недвижимости выставляется на аукцион, где он продается (как правило, по цене, менее рыночной), после чего производятся расчеты с кредитором, а оставшаяся сумма возвращается заемщику.
В случае проживания должника в жилье из временного фонда, после проведения расчетов он должен освободить помещение.
Плюсы и Минусы
Минусы
Сравнивая условия ипотеки под залог недвижимости с обычными ипотечными программами, стоит отметить наличие ряда отрицательных моментов такой сделки:
- повышенные требования к объектам недвижимости, которые передаются в залог
- наличие «залогового» дисконта — специального понижающего стоимость предмета залога коэффициента, который применяется банками для снижения своего целого ряда рисков:
- падения стоимости объекта недвижимости в результате износа
- изменения рыночной стоимости залога в течение срока возврата кредита
- обеспечения контроля банка за предметом обеспечения
- связанных с исполнением банком юридических действий в качестве залогодержателя
- существенные затраты на страховые услуги, которые включают в себя страхование:
- жизни и здоровья заемщика (минимальная стоимость такой страховки составляет 0,3% от суммы займа и зависит от возраста клиента)
- предмета обеспечения (минимум 0,15%)
- права собственности (от 0,15%)
- невозможность продажи залогового имущества без согласования с банком — получать согласие кредитора требуется даже, если деньги от продажи будут направлены на погашение кредита
Плюсы
К положительным моментам такого кредита можно отнести более широкий выбор жилья на рынке недвижимости (приобретаемое помещение может не соответствовать требованиям кредитора, а в случае покупки жилья на первичном рынке не обязательно выбирать застройщика из списка, предоставленного банком) и отсутствие первоначального взноса.
Если резюмировать, то выгодно брать ипотеку под залог квартиры в следующих случаях:
- нет денег на первоначальный взнос, но есть квартира
- нужны деньги для развития бизнеса, а оформить кредит по стандартным кредитным программам для предпринимателей или юридических лиц невозможно или менее выгодно
- приобретаемая недвижимость не соответствует требованиям банка (по техническим характеристикам, по документам, при покупке квартиры или дома за границей)
- для строительства частного дома
Усредненные условия кредитования
Большинство банков, предлагающих ломбардную ипотеку, не требует целевого использования кредита. Это негативно отражается на стоимости и других параметрах займа. Однако, ряд кредиторов имеют в своем арсенале специальные предложения для клиентов, в рамках которых предусмотрена возможность приобретения недвижимости под залог имеющегося жилья.
Здесь и далее мы рассмотрим для примера Райффайзенбанк, так как подобное предложение у него есть.
Итак, желающие оформить ипотеку под залог имеющейся недвижимости могут сегодня сделать это на следующих условиях:
| Параметры кредита | Значение |
|---|---|
| Срок кредитования, лет | 1-25 |
| Процентная ставка, % годовых | От 11,5% (при условии комплексного ипотечного страхования) |
| Валюта | Рубли РФ |
| Максимальная сумма займа | 26 млн. руб., но не более 85% оценочной стоимости передаваемой в залог недвижимости |
| Комиссия за рассмотрение заявки и выдачу кредита | Отсутствует |
| Погашение кредита | Ежемесячно, равными частями (аннуитет) |
| Обеспечение по кредиту | Залог квартиры, которая находится в собственности у заемщика |
| Выдача кредита | Осуществляется на счет клиента, открытый в банке для этой цели после государственной регистрации залога (ипотеки) квартиры в пользу банка |
| Цель кредита | Приобретение недвижимости |
| Подтверждение целевого использования заемных средств | В течение 6-ти месяцев с даты предоставления кредита |
| Страхование | Требуется |
Требования к недвижимости
Не требует пояснений, что предмет залога должен иметь реальную ценность, так как в случае невыполнения заемщиком своих кредитных обязательств именно за счет реализации залогового имущества банк сможет вернуть свои деньги. Именно поэтому, одним из ключевых условий получения ипотеки под залог квартиры является соответствие передаваемой в залог недвижимости требованиям банка.
Среди наиболее существенных из них следует выделить следующие:
- предмет залога не может быть расположен в аварийном доме, находящегося в ветхом фонде или в здании, которое обречено на снос
- по имуществу, передаваемому в залог банку, не должно быть обременений (предмет залога не должен находиться под арестом, быть продан или подарен третьему лицу)
- хрущевки, малосемейки, комнаты в общежитии, дома с деревянными стенами не принимаются в качестве обеспечения по кредиту
- в квартире или доме, которые выступают в качестве обеспечения, должны быть проведены все коммуникации — свет, газ, канализация, вода
- все перепланировки, если они были осуществлены в квартире, должны быть узаконены
- дата постройки дома, где находится объект недвижимости, не может быть ранее 1950 года
- в здании дома должно быть минимум 5 этажей (некоторые банки снижают планку до 3 этажей)
Требования к заемщику
Учитывая крупные суммы и длительные сроки ипотечных кредитов, неудивительно, что кредиторы особо тщательно отбирают клиентов для таких займов.
К примеру, чтобы оформить в Раййфазенбанке ипотеку под залог недвижимости, заемщик должен соответствовать следующим требованиям:
| Категории | Описание |
|---|---|
| Возраст, лет | 21-65 (60 – без заключения комбинированного договора ипотечного страхования) |
| Гражданство | Любое |
| Фактическое место проживания и работы | В пределах административных единиц региона присутствия кредитующего подразделения банка |
| Регистрация | Постоянная на территории РФ либо временная, в регионе нахождения кредитующего подразделения банка |
| Минимальный стаж работы | для наемных работников: o минимум 6 месяцев - если трудовой стаж больше 1-го года o минимум 3 месяца – если трудовой стаж больше 2-х лет o минимум 12 месяцев – если заемщик работает впервые для нотариусов – от 1-го года практики для ИП и совладельцев бизнеса – минимум 3 года финансовой деятельности |
| Телефон | Обязательно наличие рабочего и домашнего/мобильного телефона |
| Минимальный доход | 15 тыс. руб. в месяц по основному месту работы после налогообложения (20 тыс. – для Москвы и МО, Санкт-Петербурга и ЛО Екатеринбурга, Магадана, Сургута, Тюмени) |
| Кредитная история | отсутствие негативной кредитной истории не более двух ипотечных кредитов (с учетом вновь одобряемого)на момент оформления заявки |
Следует учесть, что в случае привлечения созаемщика, со стороны кредитора к данному лицу также предъявляются такие требования:
- созаемщиками могут выступать только официальные супруги
- возраст созаемщика не должен быть менее 18-ти и более 70-ти лет на момент окончания кредитного договора
- наличие согласия на получение данных по созаемщику из БКИ
- отсутствие негативной кредитной истории
Документы
Для получения ломбардной ипотеки в Райффайзенбанке следует подготовить следующие документы:
| Тип документа | Наименование документа | Примечание |
|---|---|---|
| Заявление-анкета | Заявление-анкета на ипотечный кредит | |
| Персональные документы заемщика | Паспорт (оригинал + копия) | |
| СНИЛС | кроме иностранцев и военнослужащих | |
| Согласие на обработку персональных данных | ||
| Свидетельство о заключении/расторжении брака (оригинал +копия) | для лиц, состоящих в барке/разводе | |
| Свидетельство о смене ФИО | в случае, если происходила смена ФИО | |
| Брачный договор/соглашение о разделе имущества (оригинал + копия) | если «официальные» супруги не являются созаемщиками если приобретаемая недвижимость оформляется в единоличную собственность заемщика |
|
| Нотариально заверенный перевод документа, удостоверяющего личность | для иностранцев | |
| Документы подтверждающие законность нахождения на территории РФ | для иностранцев | |
| Документы, подтверждающие трудовую занятость | Трудовая книжка | для наемных работников не требуется для зарплатных клиентов банка, если: o перечисления на карту являются единственным доходом o заемщик не является ИП или совладельцем бизнеса o стаж на текущем месте работы превышает 3-ти месяце при наличии общего стажа в 1 год учет дохода в случае работы по совместительству осуществляется только при условии предоставления трудовой книжки с дополнительного места работы |
| Лицензия на право ведения нотариальной деятельности (оригинал и копия) | Для нотариусов | |
| Приказ минюста о назначении на должность нотариуса (оригинал и копия) | Для нотариусов. Не требуется, если нотариус начал свою деятельность ранее 01.07.2015г. | |
| Удостоверение адвоката (оригинал и копия) | Для адвокатов | |
| Справка в свободной форме, подтверждающая факт адвокатской деятельности в составе Адвокатского бюро или Коллегии адвокатов (оригинал) | ||
| Документы, подтверждающие факт и вид трудовой деятельности в РФ | Для иностранцов | |
| Краткое описание должностных обязанностей на текущем месте работы | ||
| Документ, подтверждающий, что лицо не является учредителем/акционером предприятия | Для ТОП-менеджеров | |
| Документы, подтверждающие доход | 2-НДФЛ | Для наемных работников, получающих официальный доход Не требуется для зарплатных клиентов банка |
| Справка о доходах по форме банка | Для наемных работников, которые получают неофициальный доход | |
| Выписка о движении по катсчету | Для наемных работников, получающих зарплату на карту банка/другого банка | |
| 3-НДФЛ (копия) | Для нотариусов и адвокатов | |
| Справка о доходах в свободной форме | Для работников консульств и посольств иностранных государств, наемных работников всемирных организаций | |
| Справка, подтверждающая факт назначения пенсии (копия) | Для пенсионеров | |
| Справка о размере пенсии/выписка о движении по пенсионному картсчету | Для пенсионеров | |
| Документы по предмету залога | Полный пакет документов, подтверждающий факт владения залогодателем объектом недвижимости |
Совладельцам бизнеса и индивидуальным предпринимателям в дополнение к перечню основных документов по физическому лицу следует предоставить регистрационные и финансовое документы по компании /ИП.
Что со Сбербанком
Традиционно, решив оформить ипотеку, в первую очередь наши сограждане рассматривают условия Сбербанка России. И подобная программа здесь тоже есть!
Сегодня ипотека под залог недвижимости в Сбербанке выдается на сумму от 0,5 до 10 млн. руб. (но не более 60% от оценочной стоимости жилья) под 14% годовых на срок до 20-ти лет.
В качестве предмета обеспечения по такому кредиту Сбербанк готов рассматривать следующие помещения:
- жилую недвижимость (квартира, жилой дом, в т.ч. «таун-хаус»)
- жилое помещение вместе с земельным участком, на котором оно находится
- участки земли без построек
- гаражи, в т.ч. с участком земли, на котором они расположены
Чтобы оформить такой кредит, заемщик должен соответствовать следующим требованиям Сбербанка:
- соответствовать возрастному ограничению 21- 75 лет
- иметь не менее 6 месяцев трудового стажа не текущем месте работы и не менее 1-го за последние пять лет (кроме зарплатных клиентов банка)
По-прежнему не могут оформить ипотеку под залог имеющейся недвижимости следующие категории граждан:
- ИП
- руководители небольших предприятий (до 30-ти человек), имеющие право финансовой подписи
- совладельцы предприятий, имеющие в собственности более 5% акций (доли) общества
- члены крестьянских (фермерских) хозяйств
При оформлении кредита следует помнить (а сделать это можно на сайте специального сервиса от Сбера – ДомКлик) — если кредит предоставляется без подтверждения места работы и дохода, максимальный возраст заемщика на момент погашения ипотеки не может превышать 65 лет.
Если резюмировать, то в большинстве банков (впрочем, как и в Сбербанке, на который все «кивают») под термином «ипотека под залог недвижимости» чаще всего понимается обычный потребительский не целевой кредит под залог недвижимости. Так что смело закладывайте ликвидную недвижимость, получайте деньги налом и покупайте что хотите!