Порядок оформления ипотеки — полная инструкция

Самый первый и важнейший вопрос для людей интересующихся темой ипотеки, как оформить ипотеку на квартиру — пошаговая инструкция. И действительно оформление ипотеки, понимание последовательности действий — это уже половина успеха. Вы сильно сэкономите себе время, деньги и нервы, если будете знать с чего начинать и что делать.

Все об этом сегодня в данной статье.

Как правильно оценить свои возможности

Не будем долго объяснять, что такое ипотека, лезть в историю ее появления, и прочее бла-бла-бла…

Все итак всем понятно – получая 30 000 рублей, «непрудосмотрительно» женившись и наражав детей, ты уже не помещаешься в родительскую квартиру. Хош-не-хош, надо расширять жилплощать. И тут есть всего два варианта – арендовать или покупать квартиру в ипотеку, ведь жить нужно отдельно сейчас, а не копить 30 лет свои кровные.

В общем все стандартно! Ипотека не роскошь, а крайняя необходимость!

Прежде чем рассказать, как оформить ипотеку на квартиру, сначала следует поговорить о других предварительных и важных вещах.

С необходимостью в ипотеке мы определились, а чем ты ее будешь платить? Решил?

Как оценить свои возможности:

• перво-наперво вы должны иметь первоначальный взнос для оформления ипотеки, чаще всего минимальный взнос составляет 20% от стоимости приобретаемой недвижимости (это железное требование банков, без наличия первоначального взноса с вами вообще никто разговаривать не будет); есть мнения, что можно взять ипотеку без этого взноса, допустим в ВТБ 24 – это полная чушь
• банк не интересует, где вы возьмете этот взнос (хоть в долг у знакомых), а поскольку желание взять ипотеку на квартиру сильнее разума, то многие берут эти деньги в другом банке в виде обычного потребительского кредита
• далее у вас должен быть достаточный ежемесячный доход (чтобы после ежемесячных ваших расходов у вас оставались деньги и на внесение ежемесячного платежа)
• понятно, что жизнь сейчас не сахар и свободных денег не остается ни у кого, но для этого есть созаемщики и поручители, можно платить взнос «вскладчину» (обычно банк не против 3-х созаемщиков по одной ипотеке одновременно)
• супруга/супруг автоматически становятся созаемщиками и их доход учитывается при одобрении ипотеки
• при одобрение учитывается и вся ваша жизненная ситуация, вплоть до того в какую школу вы ходили (не принимайте буквально), но запросить документы об окончание вуза банк точно может
• соответственно банк будут интересовать не только ваши доходы, но и расходы (сколько у вас иждивенцев, то есть детей, работает ли у вас супруг/супруга, есть ли у вас задолженности по кредитам, штрафам, коммуналке и так далее)
• не забудьте про свою кредитную историю, посмотрите ее прежде, чем интересоваться, как оформляется ипотека (если она испорчена, лучше в банк не соваться, своими обращениями и отказами от кредитного учреждения вы ее только ухудшите)
• банк учитывает и ваше имущество (есть ли у вас недвижимость в собственности, какая, есть ли авто и так далее)
• сильное значение имеет и ваш регион проживания (сами прикиньте, если в вашем регионе нет банка, где вы будете брать кредит; если не строится недвижимость, выбор тоже сужается, а конкуренция от таких как вы, увеличивается)
• учитывайте и свой статус перед покупкой квартиры в ипотеку (может быть вы военный, или МЧС-ник, или вы «молодая семья», или родили более 2-х детей и получили маткапитал – все это имеет значение)

По каким базам вас будут проверять

Оформление ипотеки всегда сопрягается с болезненным вопросом для претендента на займ — проверка банком его персоны.

Что может проверять банк:

• ваш паспорт
• трудовую книжку
• справки 2НДФЛ от работодателей
• информацию о работодателе
• имущество
• базы данных

Зачем это проверять:

• выявить наличие судимости
• наличие ареста имущества
• наличие долгов перед банками, ЖКХ и судебными приставами
• наличие штрафов перед ГИБДД и налоговой
• факт трудоустройства
• существует ли заявленный работодатель
• каков реальный белый доход
• оригинальная ли ваша справка 2НДФЛ или поддельная
• качество кредитной истории
• пробить родственников, созаемщиков
• прочее

В итоге банк может оценивать до 500 параметров от одного заемщика. Но не каждый банк это делает, и не всегда по ипотечному займу (это залоговое кредитование – заемщику есть что терять), многие банки вообще халатно относятся к проверкам заемщиков на чистоту.

Какие базы данных говорят банку о вас, как о хорошем клиенте:

• ГИБДД
• МВД
• ФССП (база судебных приставов)
• БКИ (базы кредитных историй)
• Росреест (наличие недвижимости, наличие арестов недвижимости)
• базы клиентов других банков
• прочее

Популярные программы на рынке

Мы определились с тем, что ты можешь потянуть ипотеку. Вытянешь или нет это большой вопрос, но покрайней мере мы с тобой теперь знаем, что у тебе есть большие шансы получить одобрение от банка.

Далее (пока еще рано говорить о том, как взять ипотеку) нужно понять, какую ипотечную программу выгоднее взять.

Всегда на кредитном рынке у каждого банка есть куча ипотечных продуктов с яркими названиями, скидками и акциями, но важно понимать, что это только названия, куда важнее это классовое деление видов ипотек. И тут есть определенные классовые законы.

Сейчас на рынке существуют следующие виды ипотек:

• для молодой семьи
• под материнский капитал
• с господдержкой
• на новостройку
• на вторичное жилье
• на загородное жилье
• на строительство
• на машиноместо и гараж
• военная ипотека
• бюджетникам
• акции на конкретные жилищные комплексы (делается это для того, чтобы застройщик быстрее распродал объект)
• рефинансирование

В общем видов много, выбирай какую хочешь!

Среди этого разнообразия есть совершенно особые ипотеки, не похожие на другие программы. Вот о них и поговорим.

Ипотека для молодой семьи

Это «полный» маркетинг со стороны банков, это не государственная социальная программа, это инициатива банков. Они почему-то все одновременно «решали», что будет круто выдавать ипотеку молодым семьям (хотя, конечно, один придумал, другие подсмотрели).

Почему появилась такая программа понятно, тут и понимать нечего – больше всего ипотека нужна молодым семьям, без жилья, живущим вместе с родителями. Кроме того такие заемщики хорошо подпадают под обязательное требование банков к возрасту заемщиков – должен быть средний возраст, но относительно молодой, идеально 25 лет.

Взяв ипотеку в 25 лет, скорее всего, ты успеешь ее выплатить, не померев раньше, и в таком возрасте проще найти работу.

А какой толк от такой программы для заемщика, что она дает?

Да, никакого, в лучшем случае пониженная на 1% пункт ставка по ипотеки, но если ты отказался от страхования жизни, от того-то и того-то, то процентная ставка быстро догоняет обычную ипотеку.

Под материнский капитал

Тоже хитрая штука от банков совместно с государством, но она хотя бы несет в себе некую пользу для заемщика.

В чем заключается суть?

Родив более одного ребенка вы имеете право получить материнский капитал от государства, который сейчас составляет около 450 000 рублей. Государство специально наложило на эти деньги кучу ограничений, в результате чего потратить вы их можете максимум на внесение первоначального взноса по ипотеке.

Стоит полагать, что это было сделано не случайно, а чтобы поддержать ипотечный рынок и рынок недвижимости (не секрет, что многие банки и компании принадлежат чиновникам), это очень жирные рынки.

А есть ли выгода от ипотечных программ, которые предполагают использование материнского капитала?

Для заинтересованных чиновников большая, а для вас никакая! Ну кроме того, что может быть, возможно вам государство даст этот капитал (что является большим вопросом), таким образом, вы реализуете свое законное право. А ставки по такой ипотеки будут такими же, как для обычного заемщика.

Военная ипотека

Тоже такая же «замануха» от государства, как ипотека под маткапитал. Вообще создается такое ощущение, что кто-то в государстве греет руки на ипотечном рынке, да и в целом, как будто бы ипотека является камнем преткновения для правителей РФ.

Только текущее правительство могло придумать такое – вместо законных субсидий военным, вместо выполнения обязательств обеспечить их во время службы собственным жильем, устроить на законодательном уровне накопительный фонд, куда отчислять незначительные средства, и разрешить военнослужащим тратить из него средства только на взятие ипотеки. Ибо сразу этих средств не хватит на прямую покупку жилья.

Таким образом, и обеспечивать за свой счет жильем никого не надо и ипотечный/банковский/рынок недвижимости гарантированно получает спрос со стороны военных.

Какой вам прок от этой программы, если вы служите по контракту и подпадаете под право участвовать в накопительном фонде (НИС)?

Возможно чуть пониженная ставка по ипотеке, и государство вместо выполнения своих обязанностей «крохами» вам оплатит ипотеку (хоть так, могли бы вообще ничего не дать).

Остается один и большой вопрос – когда вас уволят из армии?

Поскольку по условиям участия в накопительном фонде (НИС), средства начисляются только тогда когда вы служите по контракту. А условия военной ипотеки от банков предполагают вашу персональную ответственность на весь период действия кредитного договора.

Чуете, чем пахнет?!

Вас уволили, дотации прекратились, а долг остался!

Рефинансирование

Если вы ищете, как оформить ипотеку на квартиру в первый раз, ищете порядок оформления ипотеки, то можете пропустить этот раздел.

Но к сожалению ипотека уже есть у многих жителей России. Бум на нее начался в начале 2000-х, как понимаете 20-30 лет (средний срок ипотеки) еще не прошел, а жизнь все туже и туже. Многие уже не могут ее тянуть, кидают, подсчитывают убытки, кидаются из окон сами.

Банки тоже не дураки, они все видят и знают. Поэтому они друг за другом ввели программу рефинансирования ипотеки.

То есть у вас есть ипотека, денег на первоначальные взносы уже не хватает, банк либо дает вам условно наличные деньги, либо понижает вам размер ежемесячного взноса, но растягивает долг во времени. Есть сразу одно условие – вы должны заключить новый кредитный договор на новых условиях с банком (банк может быть и прежний, а можно поменять на новый).

Чем полезно рефинансирование для банков:

• кредитный рынок не растет, новых заемщиков не появляется, старые «плохеют» – рефинансирование решает эту проблему
• выполнение плана продаж (рефинансирование часто выходит заемщику дороже)

Для заемщика рефинансирование чаще всего значит только одно — она все сильнее вгоняет его в долговую яму, хотя изначально все звучало заманчиво и красиво. Приблизительно так же, когда вы первоначально оформляли ипотеку на квартиру.

Последовательность действий

Итак, переходим к самому важному — как получить ипотеку на квартиру. Оформление ипотеки происходит в несколько трудоемких этапов. Не думайте, что этот процесс быстрый! Он далеко не быстрый, а скорее наоборот.

В процессе задействовано несколько забюрократизированых сторон, поэтому все будет долго и нудно:

• это сам банк
• Росреестр
• страховая компания
• застройщик/продавец квартиры
• ваш работодатель

КСТАТИ!

Как снять обременение по ипотеке в Росреестре после полного погашения кредита.

Ниже приведем полный перечень действий, как приобретается квартира в ипотеку — пошаговая инструкция.

Заполнить заявку в банк

Итак, вы точно определились, что намерены купить квартиру в ипотеку. Вы поняли свой статус (военный, обладатель материнского капитала, вы «молодая семья» и прочее). Вы поняли, что сможете ее потянуть. Вы выбрали точную программу кредитования, а самое главное выбрали банк, который предлагает эту программу.

Теперь начинайте заполнять предварительную заявку на ипотеку в этот банк. Это можно сделать в онлайн режиме через официальный сайт кредитного учреждения, не выходя из дома.

Скажем сразу, не факт что он вам быстро ответит, не факт что он вообще ответит, и нет никакой гарантии, что он вам одобрит эту предварительную заявку.

ВНИМАНИЕ!

Подобные онлайн заявки являются предварительными, они пока никого ни к чему не обязывают, ни банк, ни вас. Если она будет одобрена, вам все равно придется идти в банк и заполнять более подробную анкету, которую в свою очередь уже могут не одобрить.

Поэтому подберите сразу «запасные» банки, те в которых вам более менее подходят ипотечные программы по условиям.

Многие банки одобряют ипотеку только в тех жилых комплексах, с которыми у них заключены партнерские договора, многие банки устраивают акции по некоторым ЖК, предлагая более низкую ставку. Учитывайте это. На этом можно сильно сэкономить. А также учитывайте то, что вам может не подойти территориальное расположение того или иного ЖК, поэтому такой банк сразу можно отсеять.

Получив одобрение по предварительной заявке, идите в банк, где ее одобрили, и заполняйте длинную, подробную анкету на ипотеку (это и есть оригинальная заявка-анкета). Получив одобрение и по ней (можно и не получить), приступайте к следующему шагу.

Выбор и одобрение недвижимости

Многие сайты в интернете кредитной тематики, сразу после одобренной заявки предлагают читателю собирать документы, в том числе и на недвижимость. Как они себе это представляют?

Вы еще ничего не купили, вам не дали денег в долг, еще не возникло никаких обязательств между вами и продавцом квартиры, а вы уже должны принести от него документы в банк на одобрение вашей кандидатуры? Как это?

Давайте не будем ходить вперед пятками!

После подробного рассмотрения вашей кандидатуры (банку сразу не нужны ваши дипломы ВО, справки о рождение, зная только ваши паспортные данные и данные работодателя, он все для себя может выяснить – насколько вы платежеспособны, сколько у вас долгов, что у вас за душой и так далее), банк должен рассмотреть ваш выбор недвижимости.

Тут тоже отдельная история.

У банка множество требований не только к вам, но и к объекту недвижимости:

• год постройки
• ветхое ли жилье
• класс жилья (новостройка, вторичка, загородное жилье, гараж или машиноместо)
• наличие всех коммуникаций
• юридическая чистота недвижимости
• где расположено
• в чьей собственности
• и прочее прочее

По многим вопросам, еще не владея этой квартирой, вам придется приносить от нее бумажки в банк.

ВНИМАНИЕ!

Все значительно упрощается, если вы выбрали квартиру в жилом комплексе, с которым у банка заключен договор. У них с застройщиком так сказать уже смазаны рельсы, и процесс одобрения, документооборот и взаиморасчеты идут как по маслу.

Заключение договора купли-продажи

Мы уже говорили в начале статьи, что без первоначального взноса оформление ипотеки на квартиру не возможно. Это не только прихоть банка, но и застройщика.

Дело в том, что при оформление ипотеки на квартиру, вам ее сначала нужно как бы застолбить у застройщика, сделать это можно только внеся аванс или первоначальный взнос (так он называется в банковской терминологии) продавцу. А уж потом вы типа донесете не хватающую сумму, которую вам даст банк.

После внесения аванса продавец уже имеет основание и желание заключить с вами договор купли-продажи.

НА ЗАМЕТКУ!

По закону авансовый платеж в отличие от других предоплат вы имеете право вернуть обратно, если передумали или сделка сорвалась. Поэтому внимательнее следите за терминологией в заключаемых договорах.

Заключаете договор, предоставив продавцу необходимые документы, и опять возвращаетесь к разруливанию вопросов с банком. Теперь вы имеете законное право потребовать от продавца полный пакет документов для банка и предоставить его банку для завершения процесса оформления ипотеки на квартиру.

Сбор документов

Вот только теперь, рассматривая вопрос, как оформить ипотеку на квартиру, можно приступать к сбору и подаче документов. Это самый трудозатратный процесс. Вам придется побегать, пособирать бумажки.

ВНИМАНИЕ!

Данные списки являются общими и информационными, конкретные списку нужно выяснять у каждого банка в отдельности, у всех могут быть свои требования.

Страхование

Покупка квартиры в ипотеку не обойдется без процесса страхования. Сейчас же нас заставляют страховать все что можно! Ну, и банки не остаются в стороне. При всем при том, что сами банки создают свои собственные страховые компании, где и страхуют заемщиков. Бизнес схожий с банковским, там тоже деньги делаются из воздуха.

До определенных пор банки заставляли страховать заемщика не только приобретаемую в ипотеку недвижимость (тут хоть есть какая-то логика), но и ответственность самого заемщика. Такая ситуация длилась долго пока правительство на законодательном уровне не запретило принуждать заемщиков страховать свою жизнь и ответственность.

С этих пор при оформление ипотеки вы обязаны застраховать только недвижимость.

С этим процессом все просто, но тоже придется походить.

Процесс:

• узнаете у банка, где можно застраховаться (скорее всего он вам предложит список из 20-30 страховых компаний, которые «типа» надежные)
• вы можете застраховаться и в своей страховой, закон вам не запрещает (но банк такую страховку не примет)
• идете в «рекомендованную» страховую компанию
• предоставляете короткий список документов по себе, квартире и от банка (весь перечень вам банк даст)
• платите за услугу
• получаете полис
• относите копию обратно в банк
• банк прикрепляет ее к пакету документов для кредитного договора

Заключение кредитного договора

Все! Мы добрались до заключения договора.

Приходите еще раз в банк (уже как домой), внимательно читаете кредитный договор и подписываете его. Не спешите с прочтением. Желательно вообще взять его копию и прочитать ее вместе с юристом.

Вы всегда можете отказаться от сделки. Первоначальный взнос можно вернуть, можно вернуть и стоимость страховки, а потеряете вы незначительное количество денег за комиссии, за формирование справок, и много времени.

Когда договор подписан, останется только оформить закладную на квартиру. Банк все сделает сам, возможно потребуется ваше минимальное участие.

При оформление ипотеки на квартиру закладная оформляется отдельным документом и в обязательном порядке. Это гарантия для банка, что вы вернете долг.

Полноценно распоряжаться квартирой вы сможете только после того, как снимете обременение в Росреестре. Кстати после оформления закладной вам еще придется сходить в Росреестр и самостоятельно оформить обременение. После — донести документ в банк.

Все – это было последнее телодвижение. Теперь вас 10-30 лет никто не побеспокоит, если вы будете исправно платить ипотеку.

Мы рассмотрели подробнейшим образом, как взять ипотеку на квартиру, как ее оформить. Какие-то мелкие нюансы мы осознанно опустили, все в одной статье рассмотреть не возможно.